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                        錦和越界田林坊:被“打開”的文創園

                        當城市進入存量用地時代,高端大氣上檔次的寫字樓,對占據社會中堅力量的年輕人來說,已遠不如低調奢華有內涵的創意園來得有吸引力。街區可漫步,正在成為文化創意園區的一項功能。? ?


                        在徐匯區田林路130號的“越界田林坊”,有一個“辦公花園”式的文創園,寬闊的街道兩側綠樹掩映,幾十幢紅色磚房藏于濃陰之下。? ?

                        在城市更新的步伐中,一批城市中心的老舊物業因為時代變遷,原有的產業功能正在發生轉變。當文創園區取而代之后,不僅存量資產實現了華麗轉身,原有城市街區也在園區的發展、帶動下煥然一新。

                        傳承和創新,從航天研究所到開放式創意園區


                        相信在上海工作的人應該都知道,漕河涇是上海經濟社會發展的重要區域之一,也是多元人才集中區域的之一,有著優異的地理優勢。錦和越界田林坊位于漕河涇地區的核心地帶,1公里內有軌交9號線、12號線、15號線的三個地鐵站環繞,還有18個公交站點、30余條公交線路經停。



                        錦和商業成立于2007年,是錦和投資集團專業面向產業園區,尤其是文化創意產業園區定位、改造和運營管理的旗艦企業,一直以來致力于對城市既有商用物業提供全價值鏈一站式服務。

                        田林坊作為錦和商業有建筑保護性改造的標志性項目之一,前身為上海航天803研究所,總建筑面積約4.4萬平方米。在整個改造設計中,田林坊打破了原先航天技術研究所的園區邊界,保留了原有的生態系統結構,留存大量固有植被,與僅隔一條蒼梧路的錦和尚城相連,構成了漕河涇地區獨具特色的大型開放式創意園區,并于2019年被認定為上海市文化創意產業園區示范園區。

                        入眼綠樹蔭下的斑駁紅磚,大面積的落地幕墻彰顯出整棟建筑的“開放性”與“通透性”。開放,是田林坊的一大特色。

                        開放的建筑讓園區的景致成為建筑的后花園,而建筑則成了園區綠地上的地標;開放的園區通行系統,無限聯通了園區內外;開放性的現代經濟與技術園區管理,也讓在這里工作和生活的人們更加便利、自由。室內Loft的設計,錯層聯結形成了一個有質感、有內涵的空間。

                        可以說,這里簡直是一個工作黨理想中的辦公場景原型。



                        注重“生活美學”,文化創意產業集聚

                        作為漕河涇地區創意新貴領地,田林坊營造了融合“設計感”與“創新感”的文化創意園區環境。


                        近年來,隨著設計、廣告、傳媒、網絡等行業的現代服務業增長迅猛,工作黨們已經不愿意在傳統的辦公樓,而是希望有一個能夠激發創意靈感的空間環境。


                        自落成后,田林坊匯聚了與工業設計、建筑設計、服裝設計、家居設計、動漫設計相關的文創企業,甚至還有些大師級工作室也在其中,入駐文創企業占比近95%。比較有特色的如以木質結構為主的生活美學空間—冇空間、全球高品質建筑外立面系統方案提供商—希洛門窗、高端獨立設計師女裝品牌—烏丫、國際著名建筑設計工作室—SLD梁志天設計等等。


                        對此,園區運管總監楊曉露表示:這種以獨棟為主的建筑形態和低密度花園式的園區環境,就決定了為什么會吸引到這些設計類、文創類的企業。所以在做(園區)定位的時候就會往這個方向(集聚文創產業)去引導。


                        在這樣一個“創意工坊”,企業也肆意發揮著自己天馬行空的點子,熱鬧至極。比如“氪空間”,將簡約摩登的現代藝術和復古的工業風完美融合;“冇空間”,就用8個開分式獨立空間,新中式禪意風滿足客戶對組合空間配置的各種期待;“烏丫”,這個充滿想象力和藝術感的創意品牌,以充滿玩味的設計方式表達了當下年輕人自己的生活態度。


                        或許就是這樣一個從形態、文態到業態都有特色的生活美學設計園區,才能吸引到一些更注重“生活美學”的企業聚集在這里。

                        公共配套設施完善,政策支持加碼助推

                        上海優化營商環境,政策措施更新迭代,而落實的關鍵還在于“人”。相比政府主導園區,錦和公司自身的生存發展與園區企業更加緊密綁在一起,所以堅持服務至上這一理念。


                        面對企業,田林坊不滿足于做簡單的“二房東”模式,文創園區的價值在于平臺經濟。前幾年,錦和商業投資1000萬,專門用來打造升級版的“租賃+物業+配套”的專業軟件管理系統。楊曉露介紹,“園區要搭建平臺,嫁接上下游企業、政府乃至行業資源,幫助企業發展、孵化,這些都是企業所需要的資源?!?


                        當然,除了智慧型服務設施,基礎服務也必不可少。工商注冊、稅務登記、財務記賬……在為企業服務練就的每一種“功夫”背后,都是花了大量時間和精力習得的。


                        楊曉露形容,文創園區的角色更像是“筑巢引鳳”。10多年前,田林坊所在的漕河涇配套設施薄弱,白領午間很難有吃飯的地方,更不用說其他的休閑娛樂設施?!瓣P于公共配套,錦和目前做得已經算比較靠前,引入品牌餐飲、電影院、培訓班,甚至還有銀行?!?只有當配套完善了,企業愿意入駐,那園區的人氣就旺了。

                        對于今后配套服務的設想,楊曉露說,目前園區的服務有兩類,一類是依托園區跟社區的融合,能提供一些社區類的服務,如果在社區配套不充足的情況下,園區還可以充當一定的社區配套服務功能。商業配套除了給園區客戶,也能惠及到周邊所有居民。


                        還有一類就是園區作為公共服務平臺,更好的提供企業發展需要服務,比如為客戶全方位解決金融需求的金融服務平臺,為企業提供知識產權的托管服務,充分利用錦和的規模優勢,打通園區壁壘,通過產業來對接不同園區客戶的產業鏈的服務,打通產業的上下游,建立良好的客戶生態環境,全方位來助力企業的發展。


                        與此同時,政府的扶持政策,也絡繹不絕。自2008年起,國務院等政府部門陸續頒布《國務院辦公廳關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見》(國辦發〔2008〕11號)等相關政策,以加強和改進土地規劃計劃調控,并在年度土地供應方面適當增加服務業發展用地。在國家和地方政策的鼓勵下,錦和商業在保證創意產業園開發、建設及營運的同時,也提高了城市存量建筑資源的使用效率,繼而加快了引領城市更新浪潮步伐。


                        集聚設計、文創產業優勢


                        對于未來,錦和越界田林坊發力的重點在哪?


                        田林坊將繼續發揮設計、文創產業的集聚優勢,整合內外資源,提升園區設計產業發展能級,使田林坊成為漕河涇地區設計類標桿園區。


                        楊曉露說,對錦和來說,接下來我們會有更多的合作形式,不僅是承租項目進行改造運營,及輕資產委托管理模式,還有更多的并購,通過國企的戰略合作,成立合資公司等多種形式一起來運營園區項目。


                        在上海這個光速前進的城市里,卻偶然瞥見一隅清香咖啡、靈動身影、詩意生活,這便是越界·田林坊獨特的格調。




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